Koopgarant wordt ook wel aangeduid als vorm van ‘Verkoop onder Voorwaarden’ waarbij koopwoningen betaalbaar worden gehouden voor lagere en middeninkomens. Bij een Koopgarantwoning wordt door een woningcorporatie een korting verstrekt op de marktwaarde van de woning. Ook kent Koopgarant een terugkoopregeling, waardoor de woning altijd bij de woningcorporatie terugkomt. Na terugkoop mag een corporatie de Koopgarantwoning niet omzetten naar een huurwoning. Dat heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 26 oktober 2016 in kort geding bepaald.
Casus
De corporatie besluit om Koopgarantwoningen die zij terug koopt weer te gaan verhuren. Als reden noemt zij dat er in de gemeente veel vraag is naar sociale huurwoningen. Enkele Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en particuliere eigenaren van Koopgarantwoningen spannen een kort geding aan tegen de corporatie, omdat zij vrezen dat de waarde van hun woning daalt door de aanwezigheid van sociale huurwoningen. Ook vrezen zij dat huurders minder persoonlijk betrokken zijn en dat de huidige bewoners hiervan nadeel zullen ondervinden. Zij beroepen zich op een overeenkomst die de corporatie in 2008 met de gemeente heeft gesloten, waarin staat dat de corporatie de woningen gedurende een periode van 15 jaar in beginsel als Koopgarantwoning zal aanbieden.
Kort geding
De voorzieningenrechter stelt dat de VvE’s en eigenaren voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er sprake is van een reëel risico van waardedaling van de appartementen als gevolg van het beleid van de corporatie om teruggekochte woningen aan te bieden als (sociale) huurwoning. Hierdoor is het tevens voldoende aannemelijk, aldus de voorzieningenrechter, dat de eigenaren door dit besluit schade (zullen) lijden. Bij de eigenaren is de indruk gewekt dat er gedurende minimaal 15 jaren alleen kopers in de complexen zouden zijn gehuisvest. Het had op de weg van de corporatie gelegen om bij de beleidswijziging de belangen van de eigenaren mee te wegen. Volgens de rechter blijkt uit niets dat zij dit heeft gedaan.
Verhuur Koopgarantwoningen staken
De rechter acht het, gelet op de mogelijk te verwachten waardevermindering (schade), in hoge mate aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de corporatie, door de belangen van de VvE’s en de eigenaren bij haar besluitvorming te veronachtzamen, onrechtmatig handelt, namelijk in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer in acht moet worden genomen. De corporatie dient dan ook, in afwachting van de bodemprocedure, haar beleid te staken, op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag. In de uitspraak is aangeven dat de corporatie maximaal een jaar teruggekochte Koopgarantwoningen niet mag verhuren. Hiermee geeft de rechter de corporatie een jaar de tijd om na te denken en in gesprek te gaan met de eigenaren van de Koopgarantwoningen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Maudy Vermin.
