Boetebedingen in huurovereenkomsten woonruimte

Geplaatst op: 24-01-2020.

In veel huurcontracten komen boetebedingen voor. In het Aedes-model 2019 zijn drie boetebedingen opgenomen:

  • een boete bij onderverhuur (art. 6.6)
  • een boete bij overtredingen van de Opiumwet (art. 6.9)
  • een vangnetboete (art. 15)

Europese regels: boete onredelijk bezwarend?

Gelet op een uitspraak van het Europese Hof van Justitie zijn rechters verplicht om de boetebedingen ambtshalve – dus ook als de huurder er geen beroep op doet – te toetsen aan Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). In onze nieuwsbrief van 19 september 2013 https://www.bresadvocaten.nl/nieuws/boetebeding-huurovereenkomst-aanpassing-gewenst/ hebben we hier aandacht aan besteed.

Nederlandse rechters

Hoe wordt hier nu in de rechtspraak mee omgegaan? Met andere woorden: blijven de boetebedingen in stand?

Boete bij onderverhuur

  • In deze zaak had huurster in strijd met de algemene bepalingen haar woning aan haar broer in gebruik gegeven. Parteon vordert in kort geding ontruiming en boete (10% van de huurprijs per dag). De kantonrechter wijst de vorderingen af. Het gerechtshof Amsterdam (1) stelt Parteon wel in het gelijk. Volgens het hof is een boete bedoeld als prikkel tot nakoming. De boete is bovendien gelimiteerd aan de hand van de dagen dat de overtreding voortduurt, wat een huurder ook in eigen hand heeft. Van een onredelijk bezwarend beding in de zin van Richtlijn 93/13/EEG kan daarom volgens het hof niet worden gesproken. Het hof beslist dat in een aparte bodemprocedure de hoogte van de boete moet worden bepaald, maar stelt vast dat huurster als voorschot daarop een bedrag van € 2.000 aan Parteon moet betalen.
  • Duwo hanteert een boetebeding waarin staat dat huurder bij overtreding van het onderhuurverbod een boete van van € 10.000 verschuldigd is. Een studente verhuurt haar studiowoning onder via Airbnb. De kantonrechter Amsterdam (2) vindt het boetebeding oneerlijk, omdat een huurder op grond van het beding ook voor een enkele dag onderverhuur deze hoge boete verschuldigd is. De rechter vernietigt het beding.
  • Een investeringsmaatschappij verhuurt een woning aan een huurder die zijn zolderruimte tijdelijk aan een derde in gebruik of onderhuur geeft. In de huurvoorwaarden komen twee boetebepalingen voor:
    • een vangnetboete van € 25 per dag op overtreding van enige bepaling uit de algemene huurvoorwaarden, en;
    • een boete van driemaal de maandhuur op onderverhuur of het in gebruik geven van de woning aan anderen, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder.

    De kantonrechter Amsterdam (3) oordeelt dat de vangnetboete een oneerlijk beding is, omdat deze te algemeen is (geen onderscheid in soort overtredingen) en geen maximumbedrag noemt. Nu dit boetebeding oneerlijk wordt geoordeeld, moeten alle boetebedingen buiten toepassing blijven, dus ook de boete op onderverhuur, aldus de rechter.

Boete bij overtredingen van de Opiumwet

  • In deze zaak is in een huurwoning een hennepkwekerij aangetroffen. Provides vordert ontbinding, ontruiming en de vangnetboete van € 350 (€ 25 per dag en de hennepkwekerij is 14 dagen in werking geweest). De kantonrechter Utrecht (4) wijst de ontbinding en ontruiming toe, maar matigt de boete tot nihil. De rechter vindt het niet redelijk om huurder driemaal te ‘straffen’, nu huurder al door de strafrechter een straf heeft opgelegd gekregen en hij ook zijn woning uit moet.
  • In een huurwoning wordt een hennepplantage aangetroffen. In de huurvoorwaarden is een boete opgenomen van € 1.000 per dag bij schending van het hennepverbod. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (5) oordeelt dat het boetebeding redelijk is, ook al is de boete niet aan een maximum gebonden. Het hof matigt de gevorderde boete van € 79.000 tot € 40.000.
  • In deze zaak vordert een vastgoedbedrijf dat huurster veroordeeld wordt tot betaling van een boete van € 40.000 wegens een hennepkwekerij en daarnaast een boete van € 1.935 wegens onderverhuur en een vergoeding van mutatieschade van € 7.660,53. Volgens het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (6) is een boete van € 40.000 voor overtreding van het hennepverbod niet onredelijk, omdat dit een strafbaar feit is, risico op brand oplevert en tot verloedering van de wijk kan leiden. Toewijzing van twee boetes (cumulatie) en schadevergoeding leidt echter tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Daarom matigt het hof de boete van € 40.000 tot een bedrag van € 28.000 (voor overtreding hennepverbod). Het hof veroordeelt huurster ook tot betaling van € 1.935 (boete onderverhuur) en € 7.660,53 (mutatieschade).

Conclusie

De rechtspraak laat een wisselend beeld zien. Toch zijn er een aantal vuistregels te noemen:

  • Een boetebeding zonder maximum is meestal onredelijk.
  • Als een boetebeding niet ongeldig wordt verklaard, kan de rechter ook verzocht worden om matiging. Rechters zijn doorgaans terughoudend met het matigen van een boete.
  • De verplichte afdracht van de ontvangen huurgelden bij verboden onderverhuur lijkt op zichzelf toegestaan. Zij is echter onredelijk bezwarend als de huurder daarnaast een aanzienlijke aanvullende boete verschuldigd is.
  • Hoge boetes (van tien keer de maandhuur, € 10.000 en € 40.000) voor overtredingen van de Opiumwet zijn niet onredelijk bezwarend, maar vernietiging is niet uitgesloten als het betreffende boetebeding ook van toepassing is bij minder ernstige delicten.
  • Een boetebeding dat tot stand is gekomen in overleg met huurdersorganisaties is minder snel een onredelijk beding.
  • Als er een groot verschil is tussen daadwerkelijke schade en de bedongen boete, dan kan de boete worden gematigd.
  • De inhoud, strekking, de onduidelijke formulering en de kenbaarheid van het beding kunnen aanleiding zijn voor matiging.

Woningcorporaties doen er verstandig aan om de boetebedingen in hun huurcontracten nog eens nader te (laten) bekijken en zonodig anders te formuleren. Vernietiging of matiging ligt immers op de loer.

Voor meer informatie over boetebedingen in huurovereenkomsten, kunt u contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.

(1) Hof Amsterdam 10 oktober 2017:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:4171

(2) Rb. Amsterdam 17 december 2018:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2018:9239

(3) Rb. Amsterdam 9 augustus 2018:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2018:5650

(4) Rb. Midden-Nederland 6 mei 2015:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2015:2579

(5) Hof ‘s-Hertogenbosch 3 juli 2018:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2018:2797

(6) Hof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2016:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2016:7517