Actualiteiten huurrecht

Geplaatst op: 05-01-2022.

Een overzicht van de belangrijke regelgeving op het gebied van het huurrecht.

  • Regeling tijdelijke huurcontracten wezen
  • Gedragscode voor woningcorporaties
  • Rookmelder
  • Huurbeleid

Regeling tijdelijke huurcontracten wezen

In diverse (media)berichten is aandacht geweest voor situaties waarin jongvolwassenen hun ouderlijke sociale huurwoning moeten verlaten na het overlijden van hun ouder(s). De voormalig Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken (Ollongren) heeft besloten de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) aan te passen. Hiermee is het voor woningcorporaties mogelijk om jongvolwassen wezen die bij hun overleden ouder(s) in een corporatiewoning woonden een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar aan te bieden. Met een tijdelijke huurovereenkomst kunnen wezen meer tijd krijgen om naar een blijvende huisvestingsoplossing te zoeken. Deze regeling is per 21 december 2021 in werking getreden.


Gedragscode voor woningcorporaties

Naast de wijziging van de RTIV, heeft voormalig minister Ollongren, in samenspraak met onder meer Aedes, een gedragscode opgesteld. Deze gedragscode is op 20 december 2021 aan de Tweede Kamer aangeboden. In de gedragscode is een aantal uitgangspunten opgenomen voor steun aan jongvolwassen wezen. Daarnaast zijn in de gedragscode concrete gedragsregels vastgesteld voor verhuurders. Zo is afgesproken dat de verhuurder de wees een vast contract kan aanbieden indien de ouderlijke huurwoning als passend is aangemerkt. Indien de woning niet passend is voor de wees, is afgesproken dat verhuurders een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar aanbieden voor de ouderlijke woning of (indien door de wees gewenst) een andere woning. Indien een tijdelijk huurcontract aan de orde is, is tevens vastgelegd wat te doen na afloop hiervan om de wees aan een volgende passende woning te helpen en te zorgen dat een wees niet op straat komt te staan. Ook de betaalbaarheid van de huur vormt onderdeel van de gedragscode. Tenslotte is vastgelegd hoe verhuurders zich kunnen inspannen om een jongvolwassen wees te helpen om waar nodig bredere ondersteunende hulp te organiseren, bijvoorbeeld van de gemeente of maatschappelijke instellingen.

De gedragscode en de aanpassing van de RTIV zijn niet afdwingbaar. Een verhuurder is niet verplicht om jongvolwassen wezen de mogelijkheid te bieden om langer in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen.


Rookmelder

  • Per 1 juli 2022 zijn eigenaren van bestaande woningen verplicht op iedere verdieping een rookmelder te plaatsen
  • Bij kamerwoningen (studentenhuizen) is in iedere kamer een rookmelder verplicht
  • Wijziging Bouwbesluit (artikel 6.21)
  • Verplichting geldt al sinds 2003 bij nieuwbouw
  • Sanctie: boete opgelegd door gemeente
  • Ook kan een verzekeraar uitkering weigeren als woning niet voorzien is van rookmelder

Huurbeleid

Wat verandert er in het huurbeleid in 2022? Hieronder staan de belangrijkste wijzigingen in de wet en regelgeving op een rij.

Indexering sociale huurwoningen

  • 1 juli 2021 t/m 30 juni 2022
  • Huurbevriezing tot 1 juli 2022: maximale (inkomensafhankelijke) huurverhoging 0%

Huurverhoging vrije sector woningen

  • 1 mei 2021 t/m 30 april 2024
  • Maximale huurverhoging: inflatie + 1% (nieuwe kabinet maakt inflatiepercentage nog bekend)
  • Geen markthuurprijsaanpassing e.d.
  • Wel huurverhoging bij woningverbetering (artikel 7:255a BW)
  • Huurder kan naar huurcommissie bij discussie over de indexering

Huurverhoging sociale huurwoningen

  • Per 1 juli 2022
  • Maximale huurverhoging: inflatie + 1% (nieuwe kabinet zal dit bekendmaken)
  • De methodiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging is aangepast. Sterkere huurstijging mogelijk afhankelijk van huishoudgrootte én huishoudinkomen. Concreet:
    • huurders met hoog middeninkomen: max € 50 ↑ p/m
    • huurders met hoog inkomen: max € 100 ↑ p/m
    • Zelfstandige woning met huurprijs t/m € 300 p/m: max € 25 ↑ p/m (ongeacht inkomen)

Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen

  • Deze wet komt te vervallen in 2022
  • Sociale corporatie-huurwoningen
  • Huurders met:
    • huishoudinkomen onder de inkomensgrens voor passend toewijzen
    • een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens hebben eenmalig recht op huurverlaging naar de voor hen geldende aftoppingsgrens

Tijdelijke huurkorting zelfstandige huurwoningen

  • Op 1 april 2021 in werking getreden
  • Zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders en vastgoedbeleggers kunnen van deze wet gebruikmaken
  • Verhuurder kan huurkorting of ingroeihuur geven voor maximaal drie jaar
  • Na afloop periode kan huurprijs weer terug naar het oude niveau
  • Indien huurder recht op huurtoeslag heeft, dan inhaalverhoging tot maximaal huurtoeslaggrens (ook als aanvankelijk vrije sector)
  • Toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW) op grond van de overeengekomen uiteindelijke huurprijs

Toewijzen van sociale huurwoningen

  • De toewijzingsgrenzen zijn aangepast en er is onderscheid naar huishoudensgrootte
  • De ‘tussencategorie’ voor mensen met een (laag) middeninkomen verdwijnt
  • Per 1 januari 2022 gelden voor het passend toewijzen (de 95%-regeling) de volgende grenzen:
    • Eenpersoonshuishouden tot AOW: € 24.075 (2021: € 23.725)
    • Eenpersoonshuishouden met AOW: € 23.975 (2021: € 23.650)
    • Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 32.675 (2021: € 32.200)
    • Meerpersoonshuishouden met AOW: € 32.550 (2021: € 32.075)
  • Tot 2022 gold voor alle huishoudens dezelfde inkomensgrens voor toegang tot de sociale huursector. Corporaties moeten vanaf 1 januari 2022 in principe 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Dat zijn:
    • Eenpersoonshuishoudens met een inkomen t/m € 40.765 (2021: € 40.024)
    • Meerpersoonshuishoudens met een inkomen t/m € 45.014 (2021: € 40.024)
  • De ruimte voor vrije toewijzing wordt ingeperkt tot 7,5%, maar kan lokaal worden aangepast tot maximaal 15%

Liberalisatiegrens

  • Liberalisatiegrens in 2022: € 763,47 (was € 752,33)

Huursom

  • De huursomstijging voor 2022 is 2,3%

Maximering WOZ-punten

  • Besluit inzake maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering
  • Puntenaandeel dat woning voor de WOZ krijgt mag niet hoger zijn dan 33% van het puntentotaal
  • Geldt alleen voor woningen die al een puntenaantal boven liberalisatiegrens (> 142 punten) hebben
  • Bedoeling was in werking per 1 januari 2022, maar wordt later
  • Uitzondering voor kleine nieuwbouwwoningen (max 40m² – gereed uiterlijk 2022) in omgeving Amsterdam en Utrecht

Wetsvoorstel: Wet eerlijke huur

  • In behandeling bij de Tweede Kamer
  • Inhoud: de huurprijs van alle woningen tot 250 punten (= 98% van de huurwoningen) voortaan reguleren via het WWS (puntentellingsysteem)
  • WOZ-waarde niet meer mee laten tellen in het WWS

Neem voor meer informatie contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.